Bauzinsen steigen: Was jetzt zu beachten ist
Steigende Zinsen verteuern die Immobilienfinanzierung. Vorsicht: Wer jetzt seine Tilgungsleistung einschränkt, der verlängert die Kreditlaufzeit und zahlt am Ende mehr als nötig.
Zwei Prozent Anfangstilgung beibehalten
Obwohl die Zinsen in den vergangenen Monaten um knapp ein Prozent gestiegen sind, könnten nach Einschätzung des Finanzexperten die meisten Kreditnehmer weiterhin eine Anfangstilgung von zwei Prozent und mehr stemmen. „Kreditnehmer sollten trotz gestiegener Zinsen so viel Geld in die Anfangstilgung investieren wie ihnen möglich ist“, rät Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount.
Grund für die moderaten Finanzierungslasten ist das nach wie vor unterdurchschnittliche Zinsniveau. Rund zwei Prozentpunkte liegen die Hypothekenzinsen unter dem langjährigen Mittel. Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung sind trotz Konditionenverschlechterung bei vielen Banken weiterhin für unter vier Prozent zu haben. So kostet eine Standardfinanzierung bei der Hypovereinsbank oder der Sparda Bank Hamburg 3,58 Prozent Sollzins, beim Kreditvermittler Interhyp 3,66 Prozent und bei den PSD Banken Nürnberg sowie Koblenz/Mainz 3,75 Prozent. Auch die SKG Bank und die Bausparkasse Debeka liegen mit 3,84 Prozent Sollzins für zehnjährige Annuitätendarlehen deutlich unter der Vier-Prozent-Marke.
Wer nur ein Prozent tilgt, tappt in die Tilgungsfalle
„Darlehensnehmer sollten allerdings der Verlockung einer niedrigen Monatsrate wiederstehen, die eine ein-prozentige Anfangstilgung mit sich bringt“, findet Oppel. Ein 200.000-Euro-Darlehen ließe dadurch zwar aktuell mit Monatsraten von unter 800 Euro bestreiten, allerdings würde es ohne Sondertilgungen mehr als 41 Jahre bis zur völligen Schuldenfreiheit dauern – für die meisten Kreditnehmer eine viel zu lange Zeit.
Da man eine Immobilienfinanzierung weder mit knapper Kasse beginnen noch hart auf Kante nähen soll, sollten Kreditnehmer beim derzeitigen Zinsniveau weiterhin mindestens zwei Prozent Anfangstilgung anstreben. Damit sind bei günstigen Anbietern für einen 200.000-Euro-Kredit immer noch Monatsraten unter 1.000 Euro möglich. Der Aufpreis gegenüber der ein-prozentigen Anfangstilgung beträgt zwar 200 Euro pro Monat, als Gegenleistung verkürzt sich aber die Kreditlaufzeit aber um mehr als zehn Jahre auf rund 28 Jahre. Zugleich zahlt der Kreditnehmer deutlich weniger Zinsen an die Bank - die Zinsersparnis summiert sich auf rund 70.000 Euro.
Maximale Ersparnis mit Volltilgerdarlehen
Noch größere Ersparnis ermöglichen sogenannte Volltilgerdarlehen. Bei diesen Festzinskrediten werden die monatliche Rate und der Tilgungssatz so gewählt, dass die komplette Kreditsumme samt Zinszahlungen am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt ist – eine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. „In der Regel beträgt die maximale Laufzeit solcher Volltigerdarlehen 20 Jahre“, berichtet Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Der Vorteil bestehe darin, dass Immobilienfinanzierer schon vor Abschluss des Darlehens kalkulieren können, wann sie schuldenfrei sind und dass sie insgesamt zehntausende Euro an Zinsen sparen.
Die schnelle Rückführung des Darlehens bedingt zwar höhere Monatsraten als ein Standarddarlehen, dafür verringert sich die Kreditlaufzeit und die Zinslast. Da zugleich aber das Risiko für die Bank sinkt, honorieren Kreditinstitute die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen zwischen 0,2 und 0,4 Prozent. Wird etwa unser Beispieldarlehen über 200.000 Euro mit vier Prozent Anfangstilgung komplett während der Zinsbindung zurückgeführt, so dauert die Tilgung bei einem Vorteilszins von 3,5 Prozent nur 18 Jahre. Die monatliche Belastung steigt zwar auf 1.250 Euro, die Zinsersparnis gegenüber einem Standarddarlehen mit einprozentiger Anfangstilgung beträgt jedoch beachtliche 125.000 Euro.
Max Geißler