Angespannter Wohnungsmarkt

Wohnimmobilien-Marktbericht für den Münchner Osten

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Diese Gemeinden im Münchner Osten wurden für den Wohnimmobilien-Marktbericht der HypoVereinsbank erfasst.

Die HypoVereinsbank hat für den Wohnimmobilienmarkt im östlichen Landkreis München sowie im Landkreis Ebersberg einen neuen Marktbericht erstellt. Der sehr hohe Siedlungsdruck angesichts der enormen Knappheit und des immer teureren Münchner Marktes sorgt demnach bei sehr begrenztem Angebot im Umland für ungebremste Preisanstiege in allen Segmenten.

Der nun vorliegende Marktbericht schließt 13 Städte/Gemeinden der Landkreise Ebersberg und München (östliches und südliches Kreisgebiet) in die Betrachtung ein. Die Städte und Orte in der Region München Ost-Südost gelten überwiegend als bevorzugte Wohngegenden im Münchener Umland. Die beiden betrachteten Landkreise gehören nicht nur zu den bevölkerungsstärksten in Bayern, die Region wächst zudem in ähnlich hoher Geschwindigkeit wie die Landeshauptstadt. Das spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider: „Angesichts historisch niedriger Zinsen und verstärkter Zuzüge aus München, sehen wir bei Privatkunden eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung, aber auch als Kapitalanlage“, sagt Ulrich Mönius, Regionalbereichsleiter München im Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank. Das starke Wachstum erfordere vor allem die Intensivierung des Wohnungsbaus. Denn trotz der Nachfrage werde – wie in München – auch im Umland zu wenig neu gebaut. Die Baufertigungszahlen würden seit Jahren schwanken und bisher keine klare Trendwende zu mehr Aktivitäten zeigen.

Besonders das knappe Grundstücksangebot stelle sich als maßgeblicher Engpassfaktor für die Bereitstellung eines ausreichenden Wohnraumangebots dar. Das Angebot sei im Verhältnis zur Nachfrage viel zu knapp. Die Preise würden immer weiter steigen. Grundstücke seien kaum noch unter 1000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Obwohl das Segment der Eigenheime im Umland das am stärksten nachgefragte sei, wurde mit 625 neu errichteten Objekten im Jahr 2016 ein historischer Tiefstand erreicht. Dies sei vor allem der geringen Flächenverfügbarkeit in den Umlandgemeinden geschuldet, so der Bericht.

Preissprünge 

Regelrechte Preissprünge auf historische Maximalwerte seien seit Jahren bei Eigentumswohnungen in allen Lagen und Baualtersklassen zu beobachten. Die Schwerpunktpreise (neue Wohnungen, gute Lage) lägen mittlerweile zwischen 5000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Eine begrenzte Bautätigkeit und die mangelnde Verkaufsbereitschaft von Bestandswohnungen öffne die Schere zwischen Angebot und weiter hoher Nachfrage.

Mit der starken Zuwanderung ins Münchner Umland verschärfe sich auch die Problematik des seit Jahren unzureichenden Mietwohnungsangebots immer weiter. Neuvermietungen im engeren Verdichtungsraum lägen mittlerweile bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter — ein Niveau, das dem der mittleren Lagen Münchens entspreche. Auch bisher weniger beliebte Orte und Lagen würden nun zügig teurer. Angesichts guter Vermietungs- und Vermarktungsperspektiven dürften zukünftig mehr Mietwohnungen gebaut werden, glaubt die Bank.

Bedarf steigt 

Der Bedarf an Wohnraum für die wachsende Bevölkerung und überproportional steigende Haushaltszahlen werde in Ortschaften mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung noch ansteigen, so die Prognose. Zwar dürfte der Neubau in den Umlandkommunen geringfügig anziehen, eine bedeutende Ausweitung des Angebots sei jedoch kurzfristig nicht zu erwarten. Der Druck auf den Wohnungsmarkt werde kaum geringer und auch ein Ende der Preisspirale sei nicht in Sicht, wenngleich sich die Steigerungen nicht unbefristet fortsetzen würden.

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