Zu wenig freie Räume?

Leerstand in München (4): So steht es um die Büroflächen in der Stadt

Das ehemalige Goethe-Institut an der Dachauer Straße
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Seit 2019 steht das ehemalige Goethe-Institut an der Dachauer Straße leer. Die Neunutzung ist für 2026 geplant.
  • Ursula Löschau
    VonUrsula Löschau
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  • Sebastian Obermeir
    Sebastian Obermeir
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Nimmt der Leerstand bestehender Büroflächen aufgrund von Corona und mehr Homeoffice zu? Gibt es genügend freie Büros? Wie es Büros in München steht, erfahren Sie im vierten Teil unserer Serie.

München - Corona verändert unseren Arbeitsalltag nachhaltig. Nicht nur kurzfristig durch Kurzarbeit und Entlassungen, sondern auch langfristig durch Homeoffice und Co. Die Folge: Der Leerstand bestehender Büroflächen nimmt zu. Oder nicht?

Ein neues Quartierszentrum soll an der Fürstenrieder Straße 247-249 entstehen. Derzeit steht es seit über zehn Jahren leer.

Der Umsatz durch gewerblich genutzte Immobilien brach 2020 nach Informationen von Thomas Aigner, Inhaber von Aigner Immobilien in München, gegenüber dem Vorjahr Corona-bedingt tatsächlich um rund die Hälfte ein. Die geringere Nachfrage ließ die Leerstände ansteigen. Aber nur leicht – und aus Sicht der Bürovermieter deutlich weniger als wünschenswert wäre. „Von einem gesunden Leerstand, der allgemein bei rund fünf Prozent gesehen wird, ist München noch immer weit entfernt“, so Aigner.

Leerstand bei Büroflächen innerhalb des Mittleren Rings bei unter zwei Prozent

Er erklärt auf Hallo-Anfrage: „Zunehmender Leerstand lässt sich am ehesten in den Randlagen und im Münchner Umland feststellen. Im Stadtgebiet beträgt der Leerstand trotz eines leichten Anstiegs nach wie vor unter drei Prozent, in den Kernlagen innerhalb des Mittleren Rings sind immer noch weniger als zwei Prozent der Flächen kurzfristig verfügbar.“ Zahlen, die das Unternehmen Colliers, international einer der führenden Immobilienberater, bestätigt. Ende des 1. Quartals 2021 haben demnach im Raum München 889 800 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung gestanden. Binnen Jahresfrist ein Anstieg von rund 354 000 Quadratmetern auf eine Leerstandsquote von 4,0 Prozent – im Stadtgebiet 3,3, im Umland 5,8 Prozent.

Leerstand in München (1): So steht es aktuell um Wohnungen in unserer Stadt

Moderne, zentrale Objekte bleiben laut Aigner weiter nachgefragt. „Die eigentliche Herausforderung ist eher, dass diese überhaupt auf den Markt kommen“, sagt der Immobilienexperte. Er setzt darauf, dass die „Fertigstellungen der nächsten Monate den Leerstand auf niedrigem Niveau weiter ansteigen lassen“.

Leerstand in München (2) : Quote bei städtischen Wohnungen schon auf niedrigst-möglichem Niveau?

Für tatsächlich nicht mehr benötigte Büroflächen besteht übrigens die Option, diese in Wohnraum umzuwandeln. Laut Ingo Trömer vom Planungsreferat gab es 2020 rund 90 Anträge auf Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum. Heuer waren es bisher 40 Anträge. Weil das in Gewerbegebieten planungsrechtlich aber häufig nicht möglich sei, habe nur etwa die Hälfte der Anträge genehmigt werden können.

Teilen fürs Klima: Wie Carsharing für Büros

Shared Offices sollen zu mehr Nachhaltigkeit beitragen.

München hat in Sachen Büroflächen ungenutztes Potenzial. Da ist sich Dr. Tobias Wagner, Inhaber der Büroflächenvermietung ShareYourSpace, sicher. „Bis zu 70 Prozent der regulär genutzten Büroflächen werden nicht vollständig ausgelastet“, sagt er. „Das ist vergleichbar mit einem parkenden Auto, das nur wenige Stunden pro Tag gefahren wird.“ Und wie beim „Carsharing“ könnten „Shared Offices“ zu einer besseren Auslastung und weniger Leerstand führen und das Klima schonen. „Nachhaltigkeit entsteht, wenn wir über die Auslastung des gesamten Bestands, der „Eh-Da-Ressource“ reden, nicht wenn wir noch mehr bauen und mehr Flächen versiegeln“, so Wagner.

Das Ziel: Ist ein Büroplatz etwa wegen Teilzeitarbeit ungenutzt, soll er an andere Firmen vermietet werden. Besonders Start­ups, die Flexibilität brauchen, nehmen temporären, geteilte Arbeitsplätze in Anspruch. Ein weiterer Anwendungsfall liegt laut Wagner beim Homeoffice. „Ein Arbeitergeber im Münchner Norden könnte sagen: Viele unserer Mitarbeiter arbeiten im Süden, also organisiere ich dort ein Satelliten-Office, das aber nicht zehn Jahre angemietet werden muss. Die Mitarbeiter können dann flexibel arbeiten: etwa einen Tag in der Zentrale, zwei Tage im Homeoffice, zwei Tage im Third Workspace.“ Daraus ergibt sich ein weiterer Vorteil: die „arbeitsplatzbezogene Entlastung des Pendlerverkehrs“. „Die Pandemie hat gezeigt, dass sich dies positiv auf den CO2-Ausstoß auswirkt.“

Leerstand in München (3): Die aktuelle Lage bei Gastronomie und Geschäften

Zwischennutzung statt Leerstand: Künstler im Maschinenhaus

Seit Jahren steht das denkmalgeschützte Kesselhaus aus dem 20. Jahrhundert am Mildred-Scheel-Bogen 15 leer. Ursprünglich versorgte es das Schwabinger Krankenhaus mit Wasser, Strom und Heiz­energie. Jetzt befindet sich im Maschinenhaus eine temporäre Begegnungsstätte für Künstler, Musiker und Architekten. Auf etwa 4000 Quadratmetern finden Ausstellungen, Vernissagen, Workshops und Flohmärkte statt. Ziel der Zwischennutzung ist die Wiederbelebung des Ortes und die gegenseitige Unterstützung und Inspiration zwischen Künstlern. Das Projekt soll bis Mitte 2022 andauern. Im Anschluss wird das Gebäude komplett entkernt und saniert, da es dann für moderne Büro- und Gastronomieräume dienen soll.

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