Der große Wohnungs-Report

Leerstand in München (1): So steht es aktuell um Wohnungen in unserer Stadt

Über 20 Wohnungen stehen in der Thalkirchnerstraße 80 leer.
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Über 20 Wohnungen stehen in der Thalkirchnerstraße 80 leer.
  • Marco Litzlbauer
    VonMarco Litzlbauer
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  • Ursula Löschau
    Ursula Löschau
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Die Suche nach einer Wohnung in München, gestaltet sich äußerst schwierig. Erst recht, wenn viele Wohnungen ungenutzt bleiben. Lesen Sie hier den großen Leerstands-Report für die Stadt.

München - Verzweifelt suchen viele Menschen in München eine bezahlbare Wohnung. Gleichzeitig stehen hunderte Wohnungen ungenutzt leer.

Über die genaue Anzahl kann nur spekuliert werden. Öffentlich gewordene Beispiele wie ein entmieteter Altbau mit 15 Wohnungen an der Agnesstraße 48 sowie der mittlerweile abgerissene Komplex an der Türkenstraße 52/54 mit allein 53 Wohnungen zeigen das Problem jedoch deutlich auf.

Das Sozialreferat sammelt über eine Online-Plattform (siehe unten) seit Anfang 2018 Hinweise auf vermutete Zweckentfremdungen. Bis Ende Juni gingen 3183 Hinweise ein, in 1402 (44 Prozent) dieser Fälle ging es um vermuteten Leerstand.

Laut Hedwig Thomalla, Sprecherin des Sozialreferats, geht die Stadt „jedem einzelnen Hinweis nach, prüft den Sachverhalt und leitet bei einem begründeten Verdacht auf eine mögliche Zweckentfremdung ein Verwaltungsverfahren ein“. 2020 konnten so 225 ungenutzte Wohnungen wieder dem Markt zugeführt werden.

Leerstand in München (2) : Quote bei städtischen Wohnungen schon auf niedrigst-möglichem Niveau?

Weit mehr Wohnungen leer als gemeldet?

Ab drei Monaten Leerstand kann eine Zweckentfremdung vorliegen – allerdings nicht immer, selbst wenn eine Wohneinheit jahrelang nicht genutzt wird (siehe unten). Bei einer erwiesenen Zweckentfremdung könne das Sozialreferat jedoch „in nahezu allen Fällen“ wieder „rechtmäßige Zustände“ herstellen.

„Je nach Sachlage kann sich diese Maßnahme über einen langen Zeitraum erstrecken, zum Beispiel bei umfangreichen Nachlassermittlungen“, so Thomalla. Es kann also dauern, bis Maßnahmen der Stadt greifen. Und: Längst nicht jede leerstehende Wohnung wird auch erkannt und gemeldet.

„Wir gehen davon aus, dass weit mehr Wohnungen in München leerstehen, als die, die über den Leerstandsmelder gemeldet werden“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins.

Seine Erfahrung: „Oft scheuen sich Mieter auch, ihren Vermieter anzusprechen oder ihn bei den Behörden zu melden, wenn dieser in ihrem Haus Wohnungen leerstehen lässt. Die Angst, die eigene Wohnung zu verlieren, schwingt immer mit.“ Der Mieterverein fordert, „dass Eigentümer Wohnungen nicht mehr so lange leerstehen lassen dürfen, mit der Begründung, sie irgendwann modernisieren oder verkaufen zu wollen“.

Stadt will Zweitwohnungssteuer in bestimmten Fällen anheben

Konkret: „Die Verordnung zu Zweckentfremdungen auf Landesebene muss so angepasst werden, dass mehr als ein Jahr Leerstand ohne wirklich vorangehende Arbeiten als Zweckentfremdung angesehen wird.“ Oftmals gehe es laut Rastätter vielmehr darum, weitere Bodenwertsteigerungen für einen Verkauf abzuwarten – also um reine Spekulation.

Davon ist auch Christian Schwarzenberger, Referent der Stadtratsfraktion Die Linke/Die Partei überzeugt. Diese hat in jüngster Zeit zahlreiche Anfragen und Anträge zur Leerstands-Bekämpfung eingebracht. „Die Stadt muss konsequenter vorgehen und darf nicht zuschauen, wie jahrelanger Leerstand mit hohen Gewinnen belohnt wird“, sagt er.

Dazu müsse der Leerstand von Wohnraum mit empfindlichen Strafen versehen werden. Im Härtefall müssten Beschlagnahmungen möglich sein.

Bei nur zeitweise genutzten Zweitwohnungen liegt laut Sozialreferats-Sprecherin Thomalla übrigens „kein Leerstand im Sinne der zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen“ vor. Jedoch hebt die Stadt die Zweitwohnungssteuer in bestimmten Fällen zum 1. Januar 2022 von neun auf 18 Prozent der Jahresnettokaltmiete an.

Sogenannte Theaterwohnungen sollen damit unattraktiver werden. Im Juli 2019 waren in München 34 000 Nebenwohnsitze gemeldet.

Leerstand in München (3): Die aktuelle Lage bei Gastronomie und Geschäften

Türkenstraße 52/54

  • Stadtviertel:Maxvorstadt
  • Wohnungen: 53
  • Entmietung/Leerstand seit:2012
  • Wissenswert: Neubau geplant, 2019 Abriss von fünf der sechs Gebäude
Mittlerweile ist der Komplex an der Türkenstraße 52/54 mit 53 Wohnungen abgerissen.

Agnesstraße 48

  • Stadtviertel: Schwabing-West
  • Wohnungen: 15
  • Entmietung/Leerstand seit:2019
  • Wissenswert: LBK prüft Bauantrag für Aufstockung und Balkonanbau unter Denkmalschutzbelangen
Lehrstehender Altbau mit 15 Wohnungen an der Agnesstraße 48.

Occamstraße 1

  • Stadtviertel: Schwabing
  • Wohnungen: neun von zehn leer
  • Entmietung/Leerstand seit:2017
  • Wissenswert: Verfahren zur Wiederbelegung wegen Zweckentfremdung läuft
In der Occamstraße 1 stehen neun von zehn Wohnungen leer.

Thalkirchner Straße 80

  • Stadtviertel: Isarvorstadt
  • Wohnungen: über 20
  • Entmietung/Leerstand seit:2017
  • Wissenswert: Bauantrag zur Sanie­rung des Gebäudes & Dachgeschoss-Ausbau seit 2018 genehmigt
Über 20 Wohnungen stehen in der Thalkirchnerstraße 80 leer.

Herzogstraße 87

  • Stadtviertel:Schwabing-West
  • Wohnungen: drei von elf vermietet
  • Entmietung/Leerstand seit:2004
  • Wissenswert: Eigentumsverhältnisse zu klären, dann zweckentfremdungsrechtliches Verfahren
In der Herzogstraße 87 sind nur drei von elf Wohnungen vermietet.

Legaler Leerstand

Eine Zweckentfremdung liegt laut Stadt dann nicht vor, „wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte“ oder „Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll“.

In München wird meist Letzteres als Begründung für legalen Leerstand herangezogen. Auch unklare Eigentumsverhältnisse, etwa bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, können einen mehr als dreimonatigen Leerstand rechtfertigen.

Voraussetzung für eine Prüfung unter zweckentfremdungsrechtlicher Sicht ist, dass die betreffende Wohneinheit überhaupt als „Wohnraum“ eingestuft ist.

Das trifft zum Beispiel nicht auf tätigkeitsgebundene Werks- oder (Schul-)Hausmeisterwohnungen zu oder auf Räume, die schwere Mängel aufweisen und nur unter unzumutbarem Aufwand wieder hergerichtet werden könnten. In solchen Fällen wird ein Negativattest ausgestellt. 2020 war das bei 28 Wohneinheiten der Fall, heuer bis Juni bei 15 Wohnungen.

Auch fehlende Untervermietung ein Thema

Rund 36 000 Haus- und Wohnungseigentümer mit 420 000 Wohnungen und Geschäftsräumen sind im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung organisiert. Sie wollten in erster Linie „ihr Haus erhalten, um es an die nächste Generation weitergeben zu können“, erklärt der Vorsitzende Rudolf Stürzer.

Leerstand aus spekulativen Gründen konnten wir aus den rund 50 000 Rechtsberatungen (...) pro Jahr bisher nicht erkennen.“ Schuld an Leerständen, die sich über mehr als drei Monate hinziehen, seien meist umfassende Renovierungen, wenn zum Beispiel ein langjähriges Mietverhältnis endet. Dies sei „auch wegen der bekannten Engpässe bei Handwerkern“ in drei Monaten oft nicht zu schaffen.

Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung: Rudolf Stürzer.

Zudem hält Stürzer ein ganz anderes Leerstands-Problem für deutlich relevanter für den Wohnungsmarkt: wenn Räume innerhalb einzelner Wohnungen zum Beispiel nach dem Tod des Partners oder dem Auszug der Kinder nicht mehr wie früher untervermietet werden.

„Für diese Art der Vermietung lassen sich sowohl Mieter als auch Vermieter immer weniger begeistern“, bedauert der Vereinschef und sagt: „Diese legale Form des Leerstands von Räumen beträgt in der Summe ein Mehrfaches des Leerstands, den die Zweckentfremdungssatzung verbietet.“

Neuhausen Spitzenreiter bei vermuteten Leerständen

Etwa 30 Mitarbeiter kümmern sich im städtischen Sozialreferat um die Themen Zweckentfremdung, Leerstand und illegale Ferienwohnungen. Mit Erfolg: 441 Wohneinheiten konnte die Stadt 2020 vor einer illegalen Zweckentfremdung bewahren und dem Wohnungsmarkt zuführen.

In dieser Zahl sind neben 225 Fällen von Leerstand auch gewerblich (75 Fälle) und als Ferienwohnung (141 Fälle) vermietete Objekte enthalten. Zum Vergleich: Die Herstellung von 441 Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau würde die Stadt nach eigenen Angaben 187 Millionen Euro kosten.

Die Anzahl der Meldungen seit Januar 2018 zu vermuteten Leerständen nach Stadtbezirken sortiert. Die meisten bestrafen den Bezirk 9, also Neuhausen-Nymphenburg.

Seit Dezember 2017 beträgt das maximale Bußgeld bei festgestellten Ordnungswidrigkeiten in diesem Zusammenhang 500 000 Euro – je Wohneinheit! In München wurden 2020 in 30 Fällen Bußgelder in Höhe von insgesamt 739 180 Euro festgesetzt – also im Schnitt etwa 25 000 Euro. 2019 waren es knapp 1,1 Millionen Euro in 42 Fällen.

„Zu wenig“, bemängelt beispielsweise Christian Schwarzenberger von den Linken. „Wenn man alleine die jährliche Steigerung des Bodenwertes betrachtet, dann wird schnell deutlich, dass solche Summen nicht wirklich davon abhalten können, Wohnraum lange leer stehen zu lassen.“

Online-Plattform

Die Seite „www.muenchen.de/zweckentfremdung“ hat am 15. Januar 2018 die ehrenamtlich betriebene Seite „leerstand089“ abgelöst. Bis 28. Februar 2021 gingen 81 Meldungen über vermuteten Medizintourismus, 781 Tipps zu illegaler Gewerbenutzung, 840 Hinweise auf Ferienwohnungen und 1254 Leerstands-Meldungen ein.

Kunstaktion

„Eine Initiative der Arbeitskreise „Junges Forum“ und „Wer beherrscht die Stadt?“ des Münchner Forums lädt ab sofort zur satirischen Kunstaktion in der Türkenstraße. Mit der fiktiven „Deutschen Immobilien Partei“ soll gezeigt werden, wie sich die Straße verändert.

An verschiedenen Orten und in Ladenlokalen schärfen Fake-Wahlplakate und Erklärungen zu den aktuellen Hintergründen unter dem Motto „Augen auf in der Türkenstraße!“ den Blick für die Entwicklungen vor Ort. Infos in Kürze auch unter: www.deutsche-immobilienpartei.de.

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