Brachland

Leerstand in München (6): Warum Grundstücke unbebaut bleiben 

Leerstand in München - Warum Grundstücke unbebaut bleiben.
+
Leerstand in München - Warum Grundstücke unbebaut bleiben.
  • Romy Ebert-Adeikis
    VonRomy Ebert-Adeikis
    schließen

Häuser-Leerstand, Baulücken, freistehende Grundstücke oder Abriss-Gebäude. Brachland in München hat viele Ursachen, doch die Kommune hat wenig Handhabe.

Händeringend werden in München Flächen für Wohnungen, Gewerbe oder etwa Schulen gesucht. Und trotzdem: Auch in der dichtbesiedelten Landeshauptstadt und ihrer Umgebung finden sich Baulücken, freistehende Grundstücke oder Gebäude, die nur noch auf ihren Abriss zu warten scheinen.

Ärgerlich sei das vor allem wegen des immer knapper werdenden Baulandes und steigender Preise (siehe Infokasten rechts). „Insbesondere, wenn Flächen, auf denen schnell und einfach günstiger Wohnraum entstehen könnte, über Jahre brachliegen“, sagt Thorsten Vogel, Sprecher des Planungsreferats. Die Ursachen reichen von Interessenskonflikten mehrerer Eigentümer bis hin zu fehlendem wirtschaftlichen Vermögen. Grund können „wohl auch in einigen Fällen Spekulationsinteressen“ sein, so Vogel.

Leerstand und Brachland in München - Warum Grundstücke unbebaut bleiben 

Das Problem: Bei privaten Grundstücken – die laut Stadt den Großteil der betroffenen Flächen ausmachen – hat diese kaum Handlungsmöglichkeiten. Zwar kann die Kommune ein hoheitliches Baugebot aussprechen. „Die rechtlichen Hürden dafür sind aber hoch“, sagt der Münchner Verwaltungsrechtsexperte Klaus Hoffmann. So muss die Bebauung für den Eigentümer zumutbar sein. „Wenn einer kein Eigenkapital hat oder das Vorhaben objektiv unrentabel ist, geht es nicht“, erklärt Hoffmann.

Gleichzeitig muss eine angemessene Frist gesetzt werden. „In München reden wir da von vier oder fünf Jahren“, so der Rechtsanwalt. „Zudem steht dem Eigentümer frei, sich gegen das Gebot durch die Instanzen zu klagen“. Tut er dies nicht, wird aber auch nicht tätig, kann dem Besitzer maximal ein monatliches Zwangsgeld auferlegt werden.

Die Folge: Das Gebot wird bisher kaum angewandt – auch in München. So liegen die jüngsten Versuche laut Planungsreferat 20 Jahre zurück. Diese hätten außerdem „nur in seltenen Einzelfällen zum Erfolg geführt“. Mit dem im Mai vom Bund beschlossenen Baulandmobilisierungsgesetz könnte dies in Zukunft etwas einfacher werden.

Teures Bauland

Nach Daten des Bayerischen Landesamts für Statistik wurde 2019 in der Landeshauptstadt baureifes Land für durchschnittlich 1,4 Millionen Euro verkauft, der Kaufwert lag bei 2375 Euro je Quadratmeter. Der Landkreis München ist da deutlich günstiger: Ebenfalls 2019 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis für baureifes Land 410 000 Euro (Wert je Quadratmeter: 1655 Euro).

Zum Vergleich: Bayernweit liegt der Quadratmeterpreis (Stand 2020) bei 349 Euro, deutschlandweit bei 199 Euro – ein neuer Höchststand.

Nicht zu unterschätzen sind auch unterschiedliche Ideen bei der Neubau-Gestaltung. Beispiel Nymphenburg: Für die alten Gebäude des Bayerischen Gärtnerei-Verbands an der Ecke Hirschgartenallee/Frickastraße wurden seit 2015 mehrfach Bauanträge gestellt und wieder zurückgezogen. Wohl auch, weil BA und Nachbarschaft die Pläne vehement abgelehnt hatten, da sie zu massiv gewesen seien. Seit Januar 2020 ist nun ein Bau mit 33 Wohnungen genehmigt. Warum dennoch nicht gebaut wird, ist der Stadt nicht bekannt.

Brachland in München hat viele Ursachen

Doch auch öffentliche Grundstücke liegen brach. Bei Flächen in städtischer Hand lägen „in der Regel bereits Bedarfe und Planungen vor, die aus unterschiedlichen Gründen noch nicht, teilweise auch langfristig nicht umsetzbar sind“, so Referatssprecher Vogel. Zum Beispiel am Gelände der alten Gehörlosenschule am Westpark, die seit 2011 leersteht. Dort soll ein Bildungscampus entstehen, für den die Stadt das Areal vom Freistaat erwerben musste – was bis 2018 dauerte.

Derzeit läuft eine Machbarkeitsstudie, wann diese abgeschlossen wird ist unklar. Aber: „Erst mit entsprechender Projektreife nach Abschluss der Machbarkeitsstudie können belastbare Aussagen über den genauen Umfang der baulichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten“ und zur konkreten Planung des Campus getroffenen werden, so das Referat für Bildung und Sport.

Münchenweit gibt es noch zahlreiche andere Grundstücke des Freistaats, die aktuell brach liegen. Allein 37 Stück hat der Landtagsabgeordnete Florian von Brunn (SPD) im Februar in einer Anfrage an die Staatsregierung aufgelistet, Gesamtfläche: fast 20 Hektar.

Ein Großteil davon liegt in der Siedlung Hartmannshofen: oftmals Immobilien mit großen Grundstücken, die nach Auslaufen einer Erbpacht wieder an den Freistaat gefallen sind. Der spricht von teils abbruchreifen Gebäuden, die man verkaufen wolle. Derzeit entwickele man dafür in enger Zusammenarbeit mit der Stadt München ein Gesamtkonzept zur Entwicklung der betroffenen Flächen.

Brachland in München - Warum Zwischennutzungen schwer umsetzbar sind

Von Brunn fordert hingegen sofortige Maßnahmen. Er will die Staatsregierung nun mit einem unmittelbaren Auskunftsverlangen konfrontieren. „Dabei will ich vor allem wissen, ob die Staatsregierung meinem Appell gefolgt ist und zumindest Zwischennutzungen möglich gemacht hat.“

Allgemein stellen solche Zwischennutzungen aber Eigentümer und Stadt vor große Herausforderungen. So fehle für viele Flächen ein Anschluss an Strom, Wasser oder den ÖPNV. „Zudem bedürfen Zwischennutzungen oftmals umfangreicher Genehmigungen, die die Nutzung selbst zeitlich verkürzt und verteuert“, erklärt Planungsreferatssprecher Vogel. Dazu kommt: „Wenn Zwischennutzungen gut angenommen werden, regt sich schnell Widerstand, wenn diese verlagert oder beendet werden sollen.“

Alte Gehörlosenschule

  • Stadtviertel: Sendling-Westpark
  • Größe: 35 317 Quadratmeter
  • Brachliegend seit: 2011
Die alte Gehörlosenschule in Sendling-Westpark.

Das Grundstück der ehemaligen Gehörlosenschule am Westpark stand nach dem Auszug der Einrichtung ein Jahrzehnt lang leer. Ursprünglich hatte die Stadt München dem Eigentümer, dem Freistaat Bayern, das Areal als Asylstandort angeboten. „Es hat sich aber herausgestellt, dass die Bausubstanz dafür nicht mehr vorhanden war und erhebliche Investitionen erforderlich gewesen wären“, so das Planungsreferat.

Stattdessen kaufte die Stadt 2018 die Fläche, um darauf einen Schulcampus zu errichten. Eine Machbarkeitsstudie dafür wird derzeit geprüft.

2020 gab es einen großen Großbrand in dem alten Schulgebäude. Daraufhin wurde es im Frühjahr abgerissen.

Bayernkaserne

  • Stadtviertel: Freimann
  • Größe: 483 000 Quadratmeter
  • Brachliegend seit: 2011
Die Bayernkaserne in Freimann.

Seit 2011 ist die Stadt München Eigentümer des ehemaligen Grundstücks einschließlich der Bestandsgebäude. Zunächst musste für das ehemalige Kasernengrundstück ein Baurecht für Wohnungsbau geschaffen werden. Dafür fand 2013 und 2014 ein städtebaulicher Wettbewerb statt. Seit April 2019 gibt es einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan. Parallel dazu wurde das Gelände zur Bebauung vorbereitet.

Mit der Flüchtlingskrise ab 2015 kam dem Areal aber eine neue Aufgabe zu. Bis 2017 war die ehemalige Kaserne die maßgebliche Aufnahmestation für Geflüchtete von Freistaat und Stadt. „Es gibt hierzu immer noch Bindungen wegen Zwischennutzungen zum Teil bis Ende 2023“, so das Planungsreferat. Der Abriss der Bestandsgebäude sowie die Altlastensanierung des Grundstückbodens konnte daher erst 2019 richtig beginnen.

Neben dem Freimachen des Baufelds wird das Areal inzwischen auch für Kanäle, Fernwärmeleitungen und Baustraßen erschlossen. Der Schulstandort im Süden des Geländes ist bereits im Bau, die ersten Wohngebäude sollen in Kürze begonnen werden.

MK2-Gelände

  • Stadtviertel: Schwanthalerhöhe
  • Größe: etwa 7300 Quadratmeter
  • Brachliegend seit: 1998
Das MK2-Gelände an der Schwanthalerhöhe.

Das Gelände ist im Besitz der Stadt und wird für ein Schulbauvorhaben vorgehalten. Eine Wagenburginitiative hatte sich für den Standort interessiert. Eine Prüfung durch die Stadt habe aber ergeben, dass das Grundstück für eine solche Nutzung nicht geeignet sei, „da direkt am Gelände vorbei die nächtlich intensiv befahrene Gütergleistrasse mit erheblichen Emissionen führt“, so das Planungsreferat. Zudem sei es „nach den planerischen Vorläufen und den damit verbundenen Verfahren und Kosten unrealistisch gewesen“, kurzfristig einen Lärmschutz errichten zu lassen.

Seit Mai wird eine Teilfläche des Areals von circa 500 Quadratmetern für ein sogenanntes Fassaden-MockUp, genutzt. Für diese Nachstellung einer Häuserfassade wurde es noch bis Februar 2024 vom Kommunalreferat vermietet. Im Anschluss soll dort der Bau einer Schule starten.

Neben dem MockUp könnte es zudem bald Gemeinschaftsgärten auf dem Gelände geben. Das hatte sich der örtliche BA gewünscht. Die Stadt stehe dem nicht entgegen. Aber: „Voraussetzung hierfür sind Interessenten die einen entsprechenden Mietvertrag mit dem Kommunalreferat schließen möchten“, teilt das Kommunalreferat mit. Für die Gärten würden etwa 800 Quadratmeter Fläche zur Verfügung stehen.

Alte Post am Jahnplatz

  • Ort: Gräfelfing (Lkr. München)
  • Größe: 2800 Quadratmeter
  • Brachliegend seit: etwa 30 Jahre
Die alte Post am Jahnplatz in Gräfelfing.

Auf dem Grundstück am Jahnplatz stand früher eine zweigeschossige Filiale der Deutschen Post, die in die Jahre gekommen und abgerissen wurde. Seitdem gingen die Vorstellungen von Eigentümer und Gemeinde, was gebaut werden soll, stark auseinander – trotz durchgeführtem Ideenwettbewerb seitens der Gemeinde. Bewegung in den Fall kam wieder mit einem neuen Architekten. Das Büro Adamek+Hölzl hat zur Vermittlung beigetragen und die Situation konstruktiv begleitet“, so Gräfelfings Bauamtschef Markus Ramsauer.

Seit mehr als einem Jahr haben Gemeinderat und der von den Eigentümern beauftragte Architekt nun wieder über die Gestaltung und das Ausmaß eines Neubaus verhandelt. Erste Entwürfe wurden abgelehnt, weil sie zu massiv waren und sich nicht in das städtebauliche Gesamtkonzept für den Platz einfügten. Im Juli 2020 einigten sich Gemeinderat und Architekt nun auf einen Vorschlag.

Sobald die Baugenehmigung im Laufe des nächsten Jahres erteilt ist, soll auch der Baubeginn erfolgen, voraussichtlich Ende 2022. Geplant ist ein Neubau, in dessen Erdgeschoss die Erweiterung des angrenzenden Supermarkts Platz hat. In den oberen Geschossen sollen über 30 Wohneinheiten für temporäres Wohnen (Boardinghaus) entstehen.

Frickastraße

  • Stadtviertel: Nymphenburg
  • Größe: 1970 Quadratmeter
  • Brachliegend seit: 2015
Die Frickastraße in Nymphenburg.

Das L-förmige Grundstück an der Ecke Frickastraße/Hirschgartenallee wurde 2015 vom Bayerischen Gärtnerei-Verband an einen Privatmann verkauft. Seitdem wurden mehrfach Bauanträge gestellt und wieder zurückgezogen.

Ein Grund könnte die Auseinandersetzung mit Anwohnern und dem örtlichen BA über das Ausmaß neuer Gebäude sein. Der BA Neuhausen-Nymphenburg hatte die Pläne stets als zu massiv abgelehnt sowie lange – und mit Erfolg – um den Erhalt einer Rotbuche gekämpft. BA-Chefin Anna Hanusch (Grüne) erklärt zum jetzigen Stand: „Wir hätten uns weiter eine kleinteiligere, an den Parzellen der Flurstücke orientierte Bebauung gewünscht und haben ja auch mit der Prüfung einer Gestalt-Erhaltungssatzung auf vielen Ebenen versucht, noch Einfluss zu nehmen. Aber das Baurecht bietet da wenig Einspruchsmöglichkeiten. Auch ist bedauerlich, dass bei solchen Bauvorhaben nur nach §34 neuer Wohnraum aber keine unbedingt bezahlbare oder gar geförderte Wohnungen entstehen.“

Seit Januar 2020 wurde der Neubau einer Wohnanlage mit 33 Einheiten und einer Tiefgarage mit 35 Stellplätzen genehmigt. Warum der Bau dennoch bisher nicht begonnen hat, kann die Stadt nicht nachvollziehen, so das Planungsreferat.

Baulandmobilisierung als Chance?

Im Mai hat der Bundestag das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Dieses soll Kommunen mehr Instrumente an die Hand geben, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – etwa indem Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einfacher Baugebote aussprechen können.

Leerstand in München (1): So steht es aktuell um Wohnungen in unserer Stadt

Verwaltungsrechtsexperte Klaus Hoffmann ist skeptisch, dass es in München eine große Wirkung entfalten wird: „Beim Baugebot wird es erstmal viele juristische Auseinandersetzungen geben“. Bis 2026 gilt noch eine sogenannte „Familienklausel“. Mit dieser kann ein Eigentümer ein Baugebot abwehren, wenn er versichert, dass er die Entscheidungsbefugnis über das Grundstück für einen Verwandten in gerader Linie oder seinen Ehepartner erhalten will.

„Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob das Baugebot in der Landeshauptstadt zukünftig häufiger Anwendung finden wird“, teilt das städtische Planungsreferat Hoffmanns Bedenken. Zudem muss erst geklärt werden, wo überhaupt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Das muss die bayerische Staatsregierung per Rechtsverordnung festsetzen.

„Oberbürgermeister Dieter Reiter hat sich bereits an diese gewandt und um umgehenden Erlass gebeten“, so Referatssprecher Vogel. Vermutlich wird es aber nicht so schnell gehen. „Ob Bayern von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wird, muss unter Berücksichtigung einer Vielzahl von Aspekten sorgfältig geprüft und abgewogen werden. Diese Prüfung läuft aktuell“, so ein Sprecher des Bauministeriums.

Leerstand in München (2) : Quote bei städtischen Wohnungen schon auf niedrigst-möglichem Niveau?

Vorerst zentrales Instrument des Baulandmobilisierungsgesetzes für die Stadt ist ein neuer Typ des Bebauungsplans. Der sektorale Bebauungsplan ermöglicht es Kommunen, „Flächen festzusetzen, auf denen verpflichtend sozialer Wohnraum zu realisieren ist“, so das Planungsreferat.

Leerstand in München (3): Die aktuelle Lage bei Gastronomie und Geschäften

Verzögerungsfaktor Genehmigungsbehörden

Etwa 64 000 Wohnungen sind 2020 im Freistaat nach Angaben des Landesamts für Statistik gebaut worden – eine Steigerung von sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr. Noch größer fällt das Plus in München aus: Anstelle von 7500 Wohnungen 2019 wurden im vergangenen Jahr gut 8300 fertiggestellt (+ zehn Prozent). Die Auftragsbücher von Baufirmen und Handwerkern sind dementsprechend voll. Nicht selten führt das zu Wartezeiten bei Bauwilligen – und steigenden Kosten.

Leerstand in München (4): So steht es um die Büroflächen in der Stadt

Für Franz-Xaver Peteranderl, Präsident der Handwerkskammer für München und Oberbayern (HWK, kl. Foto) sowie selbst Bauunternehmer, ist der Bauboom allerdings kein wesentlicher Faktor dafür, dass Grundstücke in München leer bleiben. „Die Betriebe haben zwar eine hervorragende Auslastung, aber gerade Mitte der 90er-Jahre wurden noch viel größere Bauvolumen umgesetzt“, sagt Peteranderl.

Franz-Xaver Peteranderl

Was sich seitdem aber geändert hat: Viele Firmen haben Fachkräfte verloren, suchen händeringend Mitarbeiter. „Darum gibt es einen gewissen Auftragsstau bei Baumaßnahmen“, gibt der HWK-Präsident zu. „Wenn man selbst baut, kann es schon länger dauern, eine Firma zu finden.“ Architekten hätten hingegen oft Kontakte zu passenden Unternehmen. Der deutlich größere Verzögerungsfaktor für Bauprojekte laut Peteranderl: „die Genehmigungsbehörden, vor allem im Raum München“.

Insbesondere größere Maßnahmen stehen aktuell vor einer weiteren Herausforderung – es mangelt an Baumaterial. Jahrelanger Stillstand lasse sich damit aber nicht erklären, so HWK-Präsident Peteranderl. „So eine großflächige Material-

knappheit ist heuer zum ersten Mal aufgetreten.“ Engpässe gebe es derzeit vor allem im Bereich Kunststoff, Dämmstoffe und Metallprodukte wie Kuper. Beim Holz habe sich die Lage hingegen wieder etwas stabilisiert.

Leerstand in München (5) : So sieht es beim Denkmalschutz aus

Auch interessant:

Mehr zum Thema:

Meistgelesen

Das Erbe des russischen Eremiten Väterchen Timofej – Garten Eden im Oly-Park 
SERIEN
Das Erbe des russischen Eremiten Väterchen Timofej – Garten Eden im Oly-Park 
Das Erbe des russischen Eremiten Väterchen Timofej – Garten Eden im Oly-Park 

Kommentare